2. Rettslig rammeverk

Verdsettelse av fast eiendom følger av skatteloven § 4-1 og § 4-10, supplert av Skatteetatens årlige takseringsregler og Skatte-ABC. Klage og endring reguleres av skatteforvaltningsloven kapittel 9 og 13.

Et grunnleggende prinsipp er at skattemessig formuesverdi ikke skal overstige en fastsatt andel av eiendommens reelle markedsverdi.

3. Hvordan fastsettes skattemessig formuesverdi?

3.1 Primærbolig

Primærbolig er boligen skattyter selv bor i per 31. desember i inntektsåret.

For 2025 gjelder følgende verdsettelse:
– 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner
– 70 % av den delen av markedsverdien som overstiger 10 millioner kroner

Eksempel boligverdi 14 mill: 25% av 10 mill + 70% av 4 mill = 5,3 mill gir 53.000 i formuesskatt

Kommunal takst på 70% (vanlig)  av 14 mill x 0,235% (Oslo) gir kr.  23.030 I eiendomsskatt

Markedsverdien beregnes sjablongmessig basert på blant annet:
– boligens areal (P-rom),
– boligtype,
– byggeår,
– geografisk beliggenhet,
– omsetningsstatistikk for sammenlignbare boliger.

Den beregnede markedsverdien danner grunnlag for fastsettelse av skattemessig formuesverdi.

3.2 Sekundærbolig

Sekundærbolig omfatter alle boliger som ikke er skattyters primærbolig, herunder utleieboliger, pendlerboliger og fritidsleiligheter brukt til helårsformål.

For 2025 verdsettes sekundærbolig til:
– 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Dette innebærer at skattemessig formuesverdi i prinsippet skal tilsvare boligens fulle omsetningsverdi.

3.3 Fritidsbolig

Fritidsboliger verdsettes etter en sjablongmodell basert på historisk kostpris. Verdien beregnes ut fra:
– opprinnelig byggekostnad,
– byggeår,
– senere påkostninger,
med påfølgende indeksjustering.

Denne modellen fører ofte til betydelig avvik mellom skattemessig formuesverdi og faktisk markedsverdi, særlig for eldre hytter i attraktive områder.

4. Maksimalgrenser og sikkerhetsventil

Skatteloven § 4-10 fastsetter absolutte tak for verdsettelsen:

– Primærbolig: Formuesverdien skal ikke overstige 25 % / 70 % av dokumentert markedsverdi.
– Sekundærbolig: Formuesverdien skal ikke overstige 100 % av dokumentert markedsverdi.

Dersom Skatteetatens beregning overstiger disse grensene, har skattyter rett til å få verdien satt ned.

For fritidsbolig finnes ingen eksplisitt prosentgrense, men åpenbart urimelige utslag kan overprøves etter alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper.

5. Overprøving og klageadgang

Hvis man reagerer på for høy boligverdi, så bør tas opp med skatteetaten i forbindelse med innsendelse av skattemeldingen for 2026, men fordi  krav om nedsettelse av formueverdi fordrer god begrunnelse og dokumentasjon for å bli tatt til følge og fordi vurderingen kan forutsette fagkyndig vurdering fra eiendomsmegler, takstmann og/eller håndverker, så bør man forberede slikt utspill god tid i forveien.

Får man ikke skatteetaten med på å redusere formuesskattegrunnlaget på boligen eller fritidsboligen kan man fremme klage på ligningen etter reglene i skatteforvaltningsloven kapittel 13. Klagefristen er seks uker fra mottatt skatteoppgjør.

Du kan kreve endring dersom:
– faktiske opplysninger er feil, eller
– formuesverdien overstiger lovens maksimalgrenser.

6. Vanligste grunnlag for klage

Avvik mellom sjablongverdi og reell markedsverdi

–             Betydelig slitasje / rehabiliteringsbehov
–             Dårlig planløsning
–             Støy / trafikk
–             Dårlig beliggenhet innenfor attraktiv sone
–             Lav standard

Feil i faktiske opplysninger

–             Feil P-rom
–             Feil boligtype
–             Feil byggeår
–             Feil standardkategori

6.1 Felles klagegrunnlag

1. a) Feil areal (P-rom)
   Dette er et av de vanligste feilgrunnlagene. Kjellerareal, loft eller boder blir ofte feilklassifisert som oppholdsrom.
2. b) Feil boligtype eller bygningstypekode
   Feil klassifisering kan gi betydelig utslag i verdien (f eks at fritidsbolig klassifiseres som sekundærbolig)
3. c) Feil beliggenhetsvurdering
   Boliger utsatt for støy, trafikk, forurensning, dårlig utsikt eller andre negative faktorer fanges ofte dårlig opp i sjablongmodellen.
4. d) Dårlig planløsning og/eller vedlikeholdsmessig etterslep
5. e) Privatrettslige heftelser som begrenser eierrådigheten som f eks bruksrett, forkjøpsrett til under markedspris etc. jf Nøkk-dommen (Rt. 2002 side 329).

6.2 Særlig for primærbolig

1. a) Dokumentert markedsverdi lavere enn sjablongverdi
   Dersom markedsverdien er lavere enn beregningen tilsier, kan verdien kreves satt ned til korrekt nivå.
2. b) Vesentlig vedlikeholdsetterslep eller skader
   Råte, fukt, setningsskader og stort rehabiliteringsbehov gir ofte klart lavere markedsverdi.

6.3 Særlig for sekundærbolig

Verdsettelse over reell markedsverdi er det viktigste klagegrunnlaget. Dokumentert markedsverdi setter absolutt tak. Videre er det slik at små hybler, sokkelleiligheter, manglende bad/kjøkken og enheter med enkel standard kan ha klart lavere markedsverdi enn sjablong tilsier.

6.4 Særlig for fritidsbolig

Urimelig høy historisk kostverdi vil særlig ha aktuelitet for eldre og enkle hytter. Enkel eller eldre hytte som mangler strøm/vei/vann/avløp og/eller har lav standard er eksempler. Ved store avvik  mellom kostmodell og markedsverdi kan det krevs nedsettelse basert på dokumentert verdi.

7. Dokumentasjon

Typisk dokumentasjon vil være:
– takst fra sertifisert takstmann,
– verdivurdering fra eiendomsmegler,
– nylige sammenlignbare salg,
– plantegninger og tilstandsrapporter.

Hvis du ønsker å få ned formuesverdien på din bolig eller fritidsbolig så ta gjerne kontakt med oss eller direkte med vår husadvokat, Niels A Bugge, adbu@online.no.